Wir sehen Immobilien als eine langfristige, wertstabile Investition. Die gründliche analytische Vorgangsweise bei jeder einzelnen Immobilie – denn dies nennen wir einen strategischen Kauf – bietet ein gewisses Maß an Sicherheit für einen soliden, robusten Ertrag.
Moller + Company sind Garanten dafür, dass alle Phasen eines Immobilienlebenszykluses gründlich beleuchtet werden. Denn Moller + Company ist von Anfang bis Ende dabei - entweder als Ratgeber oder als Verwalter.
Phase 1 Analysephase, in der wir die Immobilie anhand von elf Punkten analysieren
Phase 2 Festsetzung der Finanzstrategie, der gesellschaftsrechtlichen Verhältnisse und der steuerlichen Verhältnisse
Phase 3 Portfoliosteuerung mit Analyse des Risikos und des Ertrages
Phase 4 Umsetzung der Strategien, wobei Entwicklungsmöglichkeiten und Exitstrategien laufend angepasst werden.
Analysephase
Die Analysephase ist unsere Screening analyse, bei der wir im Vorwege die Anforderung, die wir an Investitionsobjekte stellen, definiert haben. Wir haben einen internen Qualitätsmaßstab für Wohn- und Gewerbeimmobilien ausgearbeitet, so dass unsere Kooperationspartner unsere Standards kennen.
In dieser Phase wird die Attraktivität der einzelnen Immobilien in Form einer umfassenden Gebietsanalyse und einer Markteinschätzung der Immobilie vorgenommen. In dieser Phase untersuchen wir die Immobilienpreise und das durchschnittliche Mietniveau für dieses Gebiet und für vergleichbare Immobilien. Darüber hinaus nehmen wir eine demografische Analyse der Bevölkerung im Gebiet vor. Selbst in größeren Städten in Deutschland sinkt die Einwohnerzahl.
In dieser Phase wird die Immobilie technisch zusammen mit unseren technischen Kooperationspartnern analysiert, die aus Ingenieuren und Architekten bestehen. Auch wesentliche juristische Problemstellungen werden mit unseren juristischen Kooperationspartnern erörtert.
Darüber hinaus bewerten wir die Immobilien im Verhältnis zu geltenden Benchmarks und Kennzahlen von vergleichbaren Immobilien.
Wir haben ein generisches Wirtschaftlichkeitsmodell ausgearbeitet, das, ausgehend von den Kennzahlen der Immobilien, die Betriebskosten und Bilanzplanung vornimmt sowie die Cash flow und Einflussfaktorenanalyse erstellt.
Wir arbeiten mit führenden Häusern im Bereich Facility Management zusammen. Diese übernehmen die eigentliche Verwaltung, arbeiten aber auch an der Entwicklung und Optimierung der einzelnen Immobilien über einen gewissen Zeitraum.
Festlegung der finanziellen Strategie
In dieser Phase planen wir, ausgehend von unseren Kernkompetenzen, eine finanzielle Optimierung der Immobilie und deren Finanzierung. Wir arbeiten mit Zinsstrukturmodellen und der Zusammensetzung der Kapitalstruktur der Immobilie.
In dieser Phase bewerten wir zusammen mit unseren steuerlichen Kooperationspartnern die günstigsten Organisationsformen bezüglich der Gesellschafts- und Steuerstruktur. Diese werden im Nachhinein mit unseren Investoren realisiert.
Portfoliosteuerung und Risikoanalyse
In dieser Phase kombinieren wir die Analysephase mit der finanziellen Strategie, um die Ertrags- und Risikoverhältnisse bei verschiedenen Einflussfaktoren zu testen. Wir erstellen verschiedene Risikoszenarien und bewerten die Einflussfaktoren.
Wir arbeiten mit einer Portfoliotheorie, in der wir, ausgehend von einer strategischen Aktivverteilung, die einzelnen Immobilien als Aktivklasse im Verhältnis zu anderen Investitionsalternativen bewerten.
Immobilien als Aktivklasse sind als Teil der Portfolioüberlegung mit weniger Risiko behaftet als zum Beispiel Aktien, aber risikobehafteter als lang laufende Obligationen.
Wir empfehlen, die Investition in Immobilien als Alternative zu anderen Investitionen und amerikanische REITS (Real Estate Investment Trust), die über die Zeit einen soliden Ertrag auf der selben Höhe wie Aktien erwirtschaftet haben, aber mit niedrigerem Risiko behaftet sind.
Umsetzung der Strategien
Moller + Company bringt sich gerne vom Anfang bis zum Ende als Ratgeber und Berater für die Investitionen ein. Alle Investitionen müssen laufend überwacht und instand gehalten werden. Dies gilt auch für Investitions- und Instandhaltungspläne, die im Verhältnis zu den Betriebskosten bewertet werden müssen. Es muss laufend an der Optimierung der Mieteinnahmen gearbeitet werden und es sollte eine Exitstrategie definiert werden, bei der Investoren die gesamte Investition bewerten oder neu bewerten können. Die Voraussetzungen selbst der besten Investitionen können sich ändern, so dass es hierfür Worst case Szenarien geben sollte.
Interne Qualitätssicherung
Der Zweck der Qualitätssicherung ist, ausschließlich zu sichern, dass Investitionen durchgeführt werden, die eine Reihe von Minimumstandards erfüllen, so dass die Investition zum Vorteil des Investors oder Käufers werden.
Niemand kann von unzufriedenen Kunden leben. Wir bringen uns in Immobilieninvestitionen ein, als wären wir – ausgehend von den folgenden fünf Hauptprinzipien - selbst Investor:
- gute Belegenheit in attraktiver Region
- hohe Bauausführungsqualität
- solide Bonität des Mieters und langer Mietvertrag
- hohe Verzinsung im Verhältnis zum Risiko.
Darüber hinaus haben wir eine Reihe von Forderungen an die Datengrundlagen und Dokumentationsanforderungen, die Hintergrund für unsere Analysephase sein sollen, definiert.
